Chroniques juridiques

ACHETER MOINS CHER : CERTES, MAIS À QUEL PRIX ?

À titre de notaire, il n'est pas rare de recevoir des appels de futurs acheteurs n'ayant qu'une idée en tête : obtenir le plus bas prix de la région. Bien renseignés sur les prix des notaires aux alentours, s'ensuit généralement une discussion sur les services qu'ils s'attendent à recevoir d'un bon notaire averti.

L'achat d'une propriété fait partie des moments les plus importants d'une vie pour la grande majorité. Un bien d'une valeur si importante que, pour l'acquérir, plusieurs devront emprunter auprès d'une institution financière. On la veut à l'ombre ou au soleil, en brique ou en vinyle, près d'un parc ou aux abords du fleuve, on a nos préférences, qui reflèteront dans cet achat notre personnalité propre. N'est-il pas essentiel de s'assurer que la vie dans cette maison reste aussi idyllique que possible et ne se transforme pas en cauchemar ? Ce n'est pas seulement le bâtiment que l'on acquiert, mais également son passif et les droits dont il est grevé, ou autrement dit, les droits qui le touche. Si vous frissonnez à l'idée qu'un étranger puisse vous réclamer, avec droit, votre voiture sans vous compenser monétairement, imaginez si c'était le cas pour votre maison.

Illustrons la situation à l'aide d'un exemple bien réel.

Lors d'une transaction immobilière entre particuliers, la commission standard des courtiers immobiliers oscille généralement aux alentours de 5,00 % du prix de la vente. Pour une maison achetée au montant de 300 000,00 $, le courtier récoltera, pour ses services, une somme de 15 000,00 $, avant le calcul des taxes. Pourquoi alors certains semblent étonnés et brusqués lorsqu'un notaire affiche un prix de 1 300,00 $ tout déboursés et taxes compris ? En réalité, il est urgent de reconnaître le rôle du notaire lors d'une transaction immobilière et à quel point il est autant méconnu que nécessaire.

Il me semble urgent de démystifier ce que le notaire fait, analyse et produit, loin des regards. Parmi ces vérifications, plusieurs ont un impact majeur sur une propriété et ne doivent en aucun cas être faites de façon express. En voici quelques exemples :

Vérification des relevés de taxes municipales et scolaires

En cas de solde dû par un propriétaire à la commission scolaire et/ou la municipalité, cette dernière obtient, automatiquement par l'effet de l'article 2651 du Code civil du Québec, une priorité sur l'immeuble. Cette priorité a pour effet que la dette dûe par l'occupant suivra l'immeuble, et ce peu importe qui en est propriétaire. En d'autres mots, le nouveau propriétaire est responsable de la dette municipale et scolaire des anciens propriétaires, si dette il y a.

Il est donc primordial que les relevés de taxes soient vérifiés par le notaire lors d'une vente, afin d'utiliser le montant revenant au vendeur pour payer toutes les taxes impayées sur l'immeuble. En cas de dette importante, une omission de cette vérification pourrait pousser ultimement la municipalité ou la commission scolaire à vendre la maison afin de se rembourser... et le nouvel acquéreur se retrouverait, avec comme seule compensation, un possible recours contre son vendeur, mais, bien sur, seulement à la condition qu'il ne se soit pas évanoui dans la nature !

Analyse du certificat de localisation préparé par l'arpenteur-géomètre

L'arpenteur-géomètre, maître d'oeuvre de la délimitation foncière, couche sur papier un rapport accompagné d'un plan exprimant son opinion professionnelle sur le terrain, ses bâtiments et accessoires. Toute situation n'exige pas de facto un certificat de localisation de date récente, mais il est fortement suggéré puisqu'il permet de s'assurer que l'immeuble est conforme aux lois fédérales, provinciales et municipales ainsi qu'aux règlements en découlant. Le notaire responsable et minutieux sera dans l'obligation de porter une attention toute particulière au certificat de localisation de l'arpenteur-géomètre afin d'expliquer aux acheteurs ce qu'ils pourront et ne pourront pas faire sur leur propriété.

Exemple inspiré d'un fait véridique : haute tension autour d'une piscine.

Un couple achète une nouvelle maison qu'ils ont payée plus cher que la valeur marchande puisqu'une magnifique piscine creusée toute neuve les ont fait rêver en vue des prochaines canicules. Ils ont signé une offre d'achat avec le vendeur les ayant convaincus de ne pas requérir l'opinion d'un arpenteur-géomètre sur la propriété. Vient le moment où, quelques années plus tard et avec quatre enfants à charge, la maison est devenue trop petite pour la famille. Les futurs acquéreurs, plus renseignés, exigent la production d'un certificat de localisation. Surprise ! On y apprend que la piscine est située en plein milieu d'une servitude d'Hydro-Québec. Non seulement notre famille s'est exposée à ce qu'à tout moment, Hydro-Québec lui exige, avec droit, de détruire leur splendide piscine, mais ils se sont également exposés à un sérieux danger en se baignant sous un pylône électrique. Les conséquences d'une surtension du pylône auraient pu être terribles. Par cette découverte, ils n'auront d'autres choix que de débourser pour parer ce problème ou de baisser significativement le prix de vente de leur maison pour permettre à l'acheteur de le faire. La perte monétaire se chiffre à plusieurs milliers de dollars pour un problème causé initialement par le premier vendeur, un souci financier qu'ils auraient pu éviter en exigeant de leur vendeur la production d'un certificat de localisation.

Lecture attentive et annotation de la promesse d'achat

L'acte de vente se doit de refléter les intentions des acheteur et vendeur au mot près. Vous avez inclus dans le prix de vente la laveuse ainsi que la sécheuse déjà installés dans la maison ? Vous prévoyez occuper l'immeuble quelques jours après avoir signé l'acte notarié ? Il est primordial que ces informations soient reflétés dans l'acte de vente puisque si le vendeur déménage avec sa laveuse et qu'aucune indication dans l'acte notarié ne fait référence à la promesse d'achat, vous n'êtes pas protégé par l'acte notarié que vous avez signé. Ne prenez donc pas le rendez-vous de lecture de l'acte notarié à la légère et assurez-vous que tout ce que vous avez prévu avec votre contractant y a été inscrit.

À ce propos, visionnez la capsule vidéo de la Chambre des notaires concernant la rencontre pré-achat et l'offre d'achat notariée :

Offre d'achat

Avant d'acheter

Examen des titres de propriété

Vérification la plus fastidieuse d'un dossier, exigeant le plus de minutie et de rigueur, c'est à ce moment que le notaire se penchera pendant plusieurs heures sur l'historique complet de l'immeuble. Lors de la vente d'une maison, le vendeur garantit à l'acquéreur un titre clair, ou en d'autres mots, exempt de tout droit susceptible de permettre à quelqu'un de saisir votre maison ou fouiller dans votre porte-feuille. Le notaire vérifiera notamment les hypothèques actives afin de les radier avec le prix de la vente et s'assurera que le propriétaire actuel détient un bon titre de propriété tout comme les autres propriétaires précédents. Cet examen de la chaîne de titres permet d'éviter à l'acquéreur de mauvaises surprises, notamment :

  • Que l'immeuble n'a pas été l'objet d'un flip immobilier évident ;
  • Qu'aucun proche du vendeur ne pourra exiger de l'acheteur un droit d'habitation dans la maison ;
  • Que le conjoint d'un ancien propriétaire ne pourra faire annuler les dernières ventes car une approbation nécessaire n'avait pas été obtenue alors qu'il habitait l'immeuble ;
  • Qu'un ancien propriétaire alors mineur et maintenant majeur ne pourra venir annuler les dernières ventes si l'approbation du conseil de tutelle n'avait pas été obtenue à ce moment.

Ce sont des exemples parmi plusieurs, puisque la liste des droits dont il est possible de grever un immeuble est très longue. Je vous en ferai grâce.

Visionnez la capsule vidéo de la Chambre des notaires concernant l'examen des titres :

Examen des titres d'une propriété

Ces vérifications faites, le notaire rédigera les actes notariés ainsi que les documents requis et rencontrera les parties, le courtier immobilier et les autres acteurs de la transaction à plus d'une reprise, notamment pour la signature des actes d'hypothèque et de vente. De plus, il calculera et confectionnera les répartitions des taxes, des frais communs de copropriété et du remplissage de mazout, propane ou gaz au pro-rata de l'occupation par les parties, travaillera en collaboration et correspondra autant que nécessaire avec la municipalité, la commission scolaire, le conseiller financier du prêteur, le courtier en assurance ainsi que toute institution possédant un droit sur la maison. Il obtiendra également de toutes les instances, organisations et services les documents spécifiques à chaque situation qui garantiront à l'acheteur un titre de propriété exempt de toute charge et calculera et confectionnera l'état des déboursés de chacune des parties, détaillant toutes les recettes et déboursés effectués pour eux dans le cadre de cet achat des plus importants.

Une fois l'acte notarié signé, le travail n'est pas terminé. Le notaire aura l'obligation de s'assurer que toutes les publications ont été faites au Registre foncier et que les charges antérieures ont été radiées et ne grèvent dorénavant plus l'immeuble. Il devra également faire rapport à l'institution financière en faveur de qui l'acheteur hypothèque la résidence, s'il y a lieu, et devra délivrer les copies conformes des actes préparés aux principaux concernés.

Cette liste de tâche est celle d'une transaction des plus standards en la matière, et bien sûr doit s'ajuster selon chaque situation se présentant. Parfois, des retenues de fonds devront être faites, d'autres fois il faudra publier des avis d'adresse supplémentaires. Une rencontre pré-achat avec son notaire peut être une excellente occasion de vérifier, avec lui, quelles seront les tâches à accomplir pour protéger toutes les parties lors d'une transaction immobilière.

Les critères pour le choix de son notaire

Visionnez la capsule vidéo de la Chambre des notaires sur le choix de son notaire :

Choisir son notaire

Lorsque vous êtes à la recherche d'un notaire pour officialiser une transaction, restez alerte aux signes qu'il vous donne :

Vous pose-t-il des questions susceptibles de faire varier la tâche qu'il aura à accomplir ?
Par exemple, si vous êtes sur le point d'acheter une unité de condominium ou pour savoir avec quelle institution financière vous ferez affaire. Moins le dossier est complexe, plus il sera en mesure de vous offrir un meilleur prix, le contraire étant tout aussi vrai.

Son prix est-il dans les airs du marchés ?
Bien que votre porte-feuille ne devrait pas être l'unique critère, un prix trop bas ne devrait pas vous aveugler des autres critères mentionnés dans cette rubrique. En corollaire, un prix plus haut que le marché ne devrait absolument pas être interprété comme un gage d'excellence.

Le notaire fait-il ses retours d'appels dans un délai raisonnable ?
Êtes-vous capable de communiquer avec le notaire en cas de besoin, vous semble-t-il suffisamment disponible ?

Vous sentez-vous à l'aise de discuter avec lui ?
Vous sentez-vous écouté et compris ou avez-vous l'impression d'être un numéro de dossier ?

Est-il bien membre de la Chambre des notaires du Québec ?
Vous pouvez faire cette vérification en consultant l'outil Trouvez un notaire. S'il n'y est pas inscrit, empressez-vous de >signaler cet exercice illégal de la profession afin de protéger ses futurs clients.

Demandez-lui quels sont ses standards concernant les examens des titres de propriété, afin de comparer.
Par exemple en lui demandant jusqu'à quelle année remonte-t-il dans ses examens. Soyez sur un pied de garde si un notaire vous répond qu'il observe les titres antérieurs en ne se rendant pas au-delà de 1994. Un notaire prudent remontera la chaîne d'acquisition des titres au minimum jusqu'aux trente dernières années et jusqu'à la confection du cadastre pour toute vérification des droits réels, comme les servitudes.

Avez-vous inscrit le nom du notaire dans certains moteurs de recherche afin de connaître l'avis d'autres clients ?
Vous pouvez également consulter les décisions du conseil de discipline à l'égard de tout notaire.

Ce sont quelques facteurs importants, parmi tant d'autres, qui vous éviteront de mauvaises surprises. L'important est de consulter un notaire désintéressé, avec qui vous vous sentez à l'aise et qui offre un excellent service à la clientèle compte tenu de son prix affiché.



Le masculin est utilisé dans l'unique but d'alléger le texte. De plus, cet article ou partie de celui-ci ne saurait représenter une opinion juridique, n'est fournie que de façon générale et pourrait ne pas convenir pour chaque personne : c'est d'ailleurs pour cette raison que la profession de notaire est encore exercée par l'humain et non un robot. Utilisez ses services !